Комплексное развитие территорий – очень хороший механизм застройки, когда старая, ветхая или аварийная застройка замещается новой, современной застройкой. Комплексное развитие идёт не за счёт бюджетных средств, а за счёт застройщиков. Застройщик обязательно определяется по результатам конкурсов или аукционов. В Абакане такой механизм применяется с 2010 года. Он был реализован на 12 территориях, благодаря этому способу расселено 17 многоквартирных жилых домов, 233 квартиры.
После определения застройщика идут стандартные процедуры: застройщик выкупает жильё и землю под домом у собственников либо предоставляет равноценное по площади жильё. В Градостроительном кодексе обязательность предоставления квартир взамен собственнику при таком способе развития территорий не прописана, застройщик действует на своё усмотрение и по договорённости с собственниками.
В июле 2022 года право на заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки общей площадью 1,87 га, расположенной в IV жилом районе города Абакана в границах просп. Ленина, ул. Маршала Жукова, ул. Советская, ул. Тараса Шевченко выиграло ООО «Специализированный застройщик «Жилстрой».
По нечётной стороне проспекта Ленина под переселение попадает шесть жилых домов – три дома по проспекту Ленина, три – по улице Советская, 83 квартиры, 70 квартир – частная собственность, 13 квартир – муниципальная. Тем жителям, кто проживает в муниципальном жилье по договорам социального найма, взамен обязательно предоставляется равнозначное по площади помещение. Условно говоря, двухкомнатная квартира площадью 40 квадратных метров, значит, застройщик обязан предоставить жильцам квартиру площадью не менее тех же 40 квадратных метров. В этом случае заключается трёхсторонний договор, одной из сторон является администрация города Абакана.
В течение нескольких месяцев между ООО «Жилстрой» и жителями территории усугубляется конфликт, связанный с низкой оценкой со стороны застройщика квартир и земельного участка. Администрация города Абакана всё это время регулярно встречается с жителями и полностью на их стороне. Глава города Абакана Алексей Лемин сегодня дал развёрнутый комментарий по позиции городских властей:
– Во всех территориях, где был реализован способ комплексного развития, были судебные процессы, где-то – один-два процесса, где-то – серия процессов, которые определяли стоимость изымаемого, выкупаемого помещения.
Очень многое зависит от застройщика и его отношения к жителям. Например, по проспекту Ленина по чётной стороне застройщик расселил 84 квартиры, при этом судебные процессы были, но их было немного. Застройщик предоставлял жильцам именно квартиры, а не деньги.
Застройщик повёл себя, мягко скажем, некрасиво. Он оценил жильё и землю, по нашему мнению, заведомо низко. По этой стоимости жители не могут приобрести соизмеримые по площади жилые помещения. Обращаю внимание всех: в любом случае стоимость будет определяться по решению суда, и наша практика с 2010 года показывает, что суды всегда встают на сторону жильцов. Очень важна независимая оценка, чтобы эта оценка соответствовала реальной стоимости. Да, квартиры не обладают высокой стоимостью, но это – проспект Ленина, стоимость земельного участка здесь очень высокая.
Вчера мы проводили собрание с жителями дома по улице Советская, 4. Были представители и жилого дома по Советской, 6. У дома по Советской, 4 ситуация несколько иная, чем у остальных пяти домов. Здесь нет необходимой инженерной инфраструктуры. Поэтому дом изымается для государственных и муниципальных нужд. В этом случае оценку делает Администрация города Абакана. Вчера на встречу с жителями дома по Советской, 4 мы пригласили оценщика, который будет проводить оценку. Мы высказали мнение, что оценка изымаемого помещения должна быть соизмеримой такому же по площади помещению, но уже благоустроенному. Я надеюсь, что у нас эта оценка позволит людям приобрести соответствующие жилые помещения.
По остальным жилым домам застройщик подал первые иски об обязании заключить договоры купли-продажи. К судебному процессу, естественно, подключились и администрация города Абакана, и прокуратура города Абакана на стороне жильцов. Наша задача на сегодня – отстоять права жильцов, сделать, чтобы оценка была максимально объективной.
Также Алексей Лемин рассказал о том, что сейчас Правительством Республики Хакасия подготовлен проект постановления на основании Закона Республики Хакасия «О разграничении полномочий органов государственной власти Республики Хакасия в сфере обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки». Проектом постановления определяется, что «при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки в Республике Хакасия собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, включённых в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки, имеют право на получение равнозначного жилого помещения.»
Важно, что проектом постановления предусмотрено: «постановление вступает в силу со дня официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с момента принятия первого решения о комплексном развитии территории жилой застройки.» В случае принятия такого постановления люди смогут, по своему желанию, претендовать на равнозначное по площади помещение, например, вместо денег. Это постановление явилось бы оптимальным решением возникшего конфликта.
Власти Абакана будут максимально отстаивать права жильцов. С жильцами всех жилых домов продолжатся встречи, где будет рассказываться и о порядке оценки, и о порядке обжалования, сообщает пресс-служба администрации города.
